Krok 1. Czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

Jeżeli MPZP obowiązuje, jego ustalenia stanowią podstawowe źródło informacji o przeznaczeniu terenu. Dla prawidłowej interpretacji należy analizować łącznie część tekstową i graficzną planu – samo oznaczenie terenu na rysunku MPZP nie jest wystarczające.

Krok 2. Jeżeli nie ma MPZP – sprawdź czy wydano decyzję o warunkach zabudowy (WZ) lub decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP)?

Jeżeli nieruchomość nie jest objęta obowiązującym MPZP, należy sprawdzić, czy dla analizowanego terenu wydano:

• decyzję WZ – dotyczącą inwestycji innych niż inwestycje celu publicznego (np. budowy domu jednorodzinnego), lub
• decyzję o ULICP – dotyczącą lokalizacji inwestycji celu publicznego (np. drogi, szkoły czy szpitala).

Należy zweryfikować nie tylko fakt wydania decyzji, ale również jej treść, zakres, aktualność oraz obszar, którego dotyczy.

Krok 3. Brak MPZP, WZ, ULICP – sprawdź faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub plan ogólny gminy.

Jeżeli nie obowiązuje MPZP i nie wydano żadnych decyzji administracyjnych (WZ, ULICP), uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Od 1 września 2026 r. studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego utraciły moc. Jeżeli w gminie obowiązuje plan ogólny, należy sprawdzić jego ustalenia dotyczące nieruchomości, w szczególności strefę planistyczną oraz profil funkcjonalny strefy. Jeżeli dla nieruchomości brak jest zarówno MPZP, właściwej decyzji, jak i planu ogólnego, znaczenie ma faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Czym jest faktyczny sposób użytkowania nieruchomości?

Faktyczny sposób użytkowania to rzeczywisty i względnie trwały sposób korzystania z nieruchomości na datę właściwą dla wyceny, wynikający z jej faktycznego zagospodarowania i pełnionej funkcji.

Nie należy utożsamiać go automatycznie z użytkiem gruntowym w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), funkcją budynku ani deklarowanym zamiarem właściciela. Faktyczne użytkowanie nie przesądza też o przyszłych możliwościach wykorzystania nieruchomości ani o jej potencjale rynkowym.

Przeznaczenie a wycena nieruchomości

Ustalenie przeznaczenia i sposobu użytkowania nieruchomości jest istotne m.in. przy określaniu właściwego rynku do analizy oraz wyborze podejścia, metody i techniki szacowania. Badanie przeznaczenia powinno być udokumentowane i możliwe do odtworzenia, a ustalenia dotyczące nieruchomości należy analizować w kontekście jej stanu, otoczenia oraz zachowań uczestników rynku.

Podstawy prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności:
  art. 154 – dotyczący uwzględniania przeznaczenia nieruchomości oraz wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  art. 155 – dotyczący źródeł danych wykorzystywanych przy szacowaniu nieruchomości.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – regulująca m.in. zasady sporządzania MPZP i planów ogólnych oraz wydawania decyzji WZ oraz ULICP.